lundi 25 juin 2007

LE FERMAGE VITICOLE



LE FERMAGE : est-ce une aubaine ou une calamité ?

25/06/2007
NOTE LIMINAIRE A L’ATTENTION DES BAILLEURS

En raison du vieillissement de la population rurale dans nos contrées, de la désaffection des jeunes qui pensent pouvoir vivre mieux et s’orientent vers d’autres emplois du secteur tertiaire ou de l’absence de succession, les exploitants agricoles qui parviennent aujourd’hui à l’âge de la retraite n’ont guère que deux options devant eux : mettre en vente leur patrimoine foncier ou le conserver (virtuellement) en le louant (bail de fermage ou de métayage).
Un exemple récent, paru dans un hebdomadaire blayais daté du 27 mai 2005 est venu illustrer toutes les difficultés administratives auxquelles un prétendant à la location (fermier) de terres viticoles se trouvait confronté. En revanche, rien n’était évoqué concernant les risques auxquels s’exposait le propriétaire (bailleur) en finalisant une telle opération.
C’est la raison pour laquelle, en ma qualité de propriétaire bailleur du bourgeais (33710), confronté à des relations plus que difficiles avec le locataire, j’estime utile de faire connaître aux lecteurs de ce média qu’avant de s’engager il est nécessaire de bien connaître les grandes règles du statut du fermage.



I - CHAMP D’APPLICATION DU STATUT.
Le statut du fermage est un ensemble de lois codifié dans le code rural qui règle les rapports entre propriétaires (bailleurs) et fermiers (preneurs) dès lors que ces derniers ont conclu un contrat appelé "bail à ferme" ou "bail à métayage".
Pour qu’il y ait bail rural, quatre éléments constitutifs doivent être réunis :
1) - Mise à disposition : le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d'un fonds agricole ;
2) - A titre onéreux : l'échange d'une contrepartie (loyer ou denrées) est un élément nécessaire pour caractériser le bail rural ;
3) - Immeuble à usage agricole : la mise à disposition doit avoir pour objet un immeuble ou/et une exploitation agricole.
4) - Exploitation : l'activité se caractérise par la maîtrise d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal.

11 - Extension du statut :
v Aux baux d’élevage hors sol, horticoles, apicoles, piscicoles, de culture de champignons, etc.…
v Aux ventes d’herbe ayant un caractère continu et répété ou qui ont été faites dans l’unique intention de contourner le statut du fermage.
12 - Exclusions du statut :
v Mise à disposition au profit d’une société ;
v Baux de chasse ou de pêche ;
v Convention pluriannuelle d’exploitation ou de pâturage ;
v Prêt à usage ou commodat ;
v Baux des SAFER (convention de mise à disposition) ;
v Baux des petites parcelles (10 ares en viticulture dans le département de la Gironde).

13 - Durée du bail :
La durée minimum de location est de 9 ans. Les deux parties signataires peuvent, d’un commun mettre fin au bail avant l’expiration de la période de 9 ans. Ni le preneur ni le bailleur ne peuvent résilier le bail de leur seule initiative.
Il est également possible de conclure un bail long terme. Il en existe trois types : de 18 ans, de 25 ans ou de carrière (au minimum 25 ans).
14 - Les différentes formes de bail :
14.1 - Notarié : rédigé par un notaire. Il est obligatoire pour les locations d’une durée supérieure à 12 ans et facultatif pour les autres.
14.2 - Sous seing privé : rédigé sur papier libre et signé par les deux parties (valable pour un bail de 9 ans).
14.3 - Verbal : si le bail n’est pas écrit mais que la mise à disposition est effectuée à titre onéreux il y a présomption de bail verbal lequel est soumis, à défaut d’écrit, au contrat-type de fermage (arrêté préfectoral du 16 juin 1978 du département de la Gironde).

II - SIGNATAIRES DU BAIL :
21 - Capacités pour conclure un bail :
21.1 - Propriétaire mineur non émancipé : sur un bien dont il a la tutelle, le tuteur peut conclure un bail qui ne sera pas soumis au renouvellement face au mineur devenu émancipé ou majeur, sauf décision contraire du juge des tutelles (juge d’instance) qui peut soumettre le bail au renouvellement.
21.2 - Propriétaire incapable majeur : ( différentes options sont possibles selon l'incapacité : sous tutelle, curatelle ou sous sauvegarde de justice).

21.3 - Bien indivis : un bail rural ne peut être conclu qu’avec l’accord unanime de tous les indivisaires sous peine de nullité du bail (bailleurs : attention au délai de prescription (5 ans) et, en cas d’héritage, ne percevoir aucun loyer dès l'ouverture de l'héritage).
21.4 - Usufruit : il peut donner le bien à bail avec l’accord préalable du nu-propriétaire sous peine de nullité du bail.

III - ETAT DES LIEUX
Un état des lieux de la propriété doit être établi lors de l’entrée en jouissance. Ce dernier constate de manière la plus précise possible l’état du vignoble, des terres agricoles et l’état des bâtiments (s’il y en a). Il doit être établi contradictoirement entre les parties sans formalisme particulier.
L’état des lieux est un élément de preuve permettant de connaître avec certitude l’état de la propriété à l’entrée du fermier. Les parties pourront ainsi en fin de bail apporter la preuve des améliorations ou dégradations du fonds loué.
IV - L’ENREGISTREMENT DU CONTRAT
Le bail rural (sous seing privé uniquement) s’enregistre au centre des Impôts. L’enregistrement n’est pas obligatoire. Toutefois il garde un intérêt pour donner une date certaine au bail, le rendre opposable et ainsi avoir une preuve en cas de litige car, en effet, la difficulté consiste parfois à prouver la date de début du bail. Il est également conseillé si le fermier veut bénéficier d’une faveur fiscale consistant en la réduction des droits de mutation en cas de vente du bien.

V - LE PRIX DU BAIL
Le montant du fermage est fixé en monnaie ou en denrées pour les cultures spécialisées (viticulture / arboriculture). Il est établi selon les minima et maxima fixés par arrêté préfectoral départemental.
Le fermage inscrit sur le bail est réévalué chaque année par application de l’indice des fermages ou par application du prix des denrées fixé chaque année sur avis de la commission consultative des baux ruraux et par arrêté préfectoral.
A titre indicatif, lorsque les plantations viticoles sont prises en charge par le propriétaire bailleur, le prix du fermage par hectare, selon la catégorie de terres, est le suivant :
1ère catégorie : 9 à 12 hl.
2ème catégorie : 5 à 9 hl.
3ème catégorie : 3 à 5 hl.
Sauf accord contraire, le prix total du bail est payable annuellement à l’expiration de chaque année de jouissance.
51 – Révision du prix :
En cours de bail, la révision du montant du fermage excessif ou insuffisant ne peut être demandée qu’au cours de la troisième année de jouissance du bail initial ou renouvelé.
Lors du renouvellement du bail, il est possible de réviser le montant de base du fermage. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux peut être saisi.
Dans le cas d’un bail à long terme le bailleur peut réclamer un fermage plus élevé (d’environ 15%) car le preneur est assuré de conserver le bien loué plus longtemps.
52 – Participation du fermier aux charges d’impôts :
Le bailleur peut demander au preneur le remboursement d’une partie des impôts fonciers. La part mise à la charge du fermier est déterminée par accord amiable. A défaut d’accord amiable, les bases suivantes peuvent être appliquées :
Ø 1/5ème de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
Ø ½ de la cotisation de la Chambre d’Agriculture.
VI - LE RENOUVELLEMENT DU CONTRAT.
A défaut de congé ou d’accord amiable, le renouvellement intervient automatiquement par le seul effet de la loi au bout de 9 ans.
Si le propriétaire ou le locataire ne souhaite pas renouveler le bail, il faut alors prévenir l’autre partie 18 mois avant la fin du bail. Le congé doit prendre la forme d’un acte d’huissier pour le propriétaire et d’une lettre recommandée avec accusé de réception pour le locataire.
Le non renouvellement du bail ne peut intervenir que sous certaines conditions pour le bailleur, à savoir :
1. Le preneur ne respecte par les conditions d’exploitation et d’habitation ou est en infraction avec la réglementation des structures (refus d’autorisation administrative d’exploiter) ;
2. Le preneur ne paie pas régulièrement le fermage ;
3. Les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
4. Le preneur refuse d’apporter certaines améliorations ;
5. Pour raison de construction ou de changement de destination des biens ;
6. Pour reprise pour exploiter personnellement (voir chapitre VII paragraphes 7.1 à 7.4).
Le preneur peut demander le non renouvellement du bail sans avoir à justifier de son choix par un motif précis.

VII – LE DROIT DE REPRISE DU PROPRIÉTAIRE
Le propriétaire a la possibilité, au moment du renouvellement du bail (préavis de 18 mois), de reprendre les biens loues pour exploiter lui-même son fonds ou faire exploiter par un descendant ou son conjoint.
7.1 - Plusieurs conditions sont à remplir par le bénéficiaire de la reprise :
Ø Ne pas avoir dépassé l’âge de la retraite (60 ans), sauf s’il s’agit de reprendre une exploitation de subsistance ;
Ø Justifier d’une capacité (brevet d’études professionnelles agricoles ou équivalent) ou d’une expérience professionnelle ;
Ø Se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins 9 ans (individuel ou société) et participer effectivement à l’exploitation des biens ;
Ø Occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité ;
Ø Être en règle vis-à-vis du contrôle des structures (autorisation administrative d’exploiter délivrée par le préfet du département) ;
Ø Disposer du cheptel et du matériel nécessaire (ou avoir les moyens de les acquérir).
7.2 – Forme du congé : exploit d’huissier.
7.3 – Délai pour donner congé : 18 mois au moins avant la date de renouvellement.
7.4 – Contenu : le contenu doit être motivé sur la reprise, mentionner les caractéristiques du bénéficiaire de la reprise (nom, adresse et profession) et reproduire l’article L.411-54 du code rural qui donne au fermier le droit de contester le congé.
7.5 – Contestation du congé : le fermier dispose de 4 mois pour contester le congé en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.
VIII – RÉSILIATION EN COURS DE BAIL
Le bail peut être résilié au cours d’une période de 9 ans soit par accord amiable entre le preneur et le bailleur, soit en respectant certaines conditions édictées par le code rural (art. L.411.30 à L.411.34).
8.1 : Par le preneur :
Ø Si un ou plusieurs membres de la famille indispensables au travail de la ferme (ou le preneur lui-même) sont frappés d’incapacité ou décèdent,
Ø Si le preneur achète une ferme qu’il doit exploiter lui-même,
Ø Si le preneur réunit les conditions pour toucher la préretraite ou la retraite.
8.2 Par le bailleur :
Ø En cas de mauvaise exploitation du preneur ou plusieurs défauts de paiement du fermage ayant persisté après mise en demeure (résiliation judiciaire),
Ø En cas de changement de la destination des terrains dans le cadre d’un document d’urbanisme ou avec une autorisation préfectorale.
IX – INDEMNITÉS DUES AU PRENEUR SORTANT
Dans tous les cas de résiliation (en cours de bail ou au moment du renouvellement), le fermier peut prétendre à des indemnités lorsqu’il a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations à la propriété.
Il peut également, en cas de résiliation anticipée, réclamer une indemnité à l’amiable pour retrait d’une partie de son outil de production.
S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.
X – DROIT DE PRÉEMPTION DU FERMIER
Le fermier en place qui peut justifier d’un titre d’exploitation (écrit ou verbal) bénéficie d’un droit de préemption si le bien est mis en vente.
Il a priorité sur tout autre acheteur, sauf dans le cadre d’un projet déclaré d’utilité publique.
Pour pouvoir prétendre à ce droit de préemption, le fermier doit respecter certaines conditions, à savoir :
Avoir exploité lui-même (ou sa famille) le fonds mis en vente.
Ne pas être propriétaire de plus de trois S.M.I. (surface minimum d’installation).
S’engager à exploiter les terres achetées pendant 9 ans.
Avoir exercé la profession agricole depuis au moins trois ans.
XI – SOUS-LOCATION ET CESSION DU BAIL
La cession du bail est, en principe, interdite par le code rural, quelle que soit sa durée, son étendue et ses motifs. Cependant, la cession aux descendants ou au conjoint du preneur est possible, sous certaines conditions et avec l’autorisation préalable du bailleur. A défaut, le preneur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
La sous location est strictement interdite par le code rural et entraîne la résiliation du bail.
XII – CLAUSES
Toute clause n’est pas bonne à introduire dans un bail. Il faut qu’elle complète ou qu’elle précise un point du contrat mais elle ne peut pas être contraire au statut du fermage ou modifier tout article du code rural qualifié « d’ordre public » qui ne peut être modifié sous peine de nullité.

CONCLUSION
Cet article, destiné à éclairer tout propriétaire avant sa prise de décision n’a qu’une valeur de renseignement. Il ne saurait remplacer une consultation auprès d’un juriste (FDSEA, avocat, notaire) mais permet de prendre toute la mesure des avantages et (surtout) des inconvénients qui peuvent survenir entre bailleur et preneur au cours de l’exécution d’un contrat de fermage.
Ainsi, dans la pratique, un bailleur est de nos jours encore, assimilé à un « nanti » et le preneur une « victime ». Dès lors les « droits » du propriétaire sont en réalité purement théoriques et il est important d’avoir ces notions présentes à l’esprit avant de s’engager et d’apposer sa signature sur un bail de fermage ou de métayage.
Sur le plan économique, les frais d’investissement (plantations, replantations, complants, etc.…) et les charges foncières ne permettent pas au bailleur de dégager les recettes suffisantes permettant de couvrir les dépenses supportées.
Alors, le fermage est-il une aubaine ou une calamité ? Une aubaine pour le preneur et une calamité pour le bailleur ? Probablement.
A vous de juger en conscience car un engagement non réfléchi dans ce domaine est susceptible d’hypothéquer pour de longues années la libre disposition d’un bien agricole par son propriétaire, ses héritiers sur plusieurs générations.

Un bailleur spolié.

NOTA : A suivre, publication intégrale d’un jugement rendu le 29 mai 2007 par un tribunal paritaire des baux ruraux girondin avec commentaires techniques de la décision.

1 commentaire:

olireveur a dit…

Mon père aussi se fait plumer par des gens indélicats qui se moquent de la morale...et même aidés par des hommes de "loi", c'est déprimant...vous avez raison de prévenir les internautes...